ฟ้องคดีขับไล่ ผู้เช่าผิดสัญา

รู้ก่อนฟ้อง: คดีขับไล่มีกี่แบบ ฟ้องศาลไหน

ฟ้องขับไล่ มีหลายกรณีไม่ว่าจะเป็นฟ้องขับไล่ผู้เช่า หรือบุคคลอื่นที่ไม่มีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินหรือบ้าน เช่น

1.     ขับไล่ เพราะผิดสัญญาเช่า ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หรือใช้ทรัพย์ผิดวัตถุประสงค์ หรือทำผิดเงื่อนไขสัญญาข้ออื่น

2.     ขับไล่ เพราะครบกำหนดสัญญาเช่า เมื่อสัญญาเช่ามีกำหนดเวลาสิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ.มาตรา 564 โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน (แต่ถ้าผู้เช่ายังอยู่ต่อโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จะกลายเป็นเช่าไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งต้องบอกเลิกตามมาตรา 566)

3.     ขับไล่ฐานละเมิด กรณีผู้ครอบครองไม่มีสิทธิใดๆ เลย เช่น บุกรุกที่ดิน หรืออยู่ในทรัพย์หลังถูกบอกเลิกสิทธิแล้วไม่ยอมออก

4.     ขับไล่กรณีสิทธิอาศัย/สิทธิเหนือพื้นดิน/สิทธิเก็บกิน เมื่อสิทธิเหล่านี้สิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ. แต่ผู้ทรงสิทธิเดิมไม่ยอมออกจากทรัพย์

5.     ขับไล่กรณีอื่นๆ เช่น ขายฝากที่พ้นกำหนดไถ่ถอน, ขับไล่ผู้เช่าช่วงที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย (ซึ่งถือเป็นบริวารของผู้เช่าเดิม), หรือขับไล่หลังการบังคับคดี/ขายทอดตลาด

ไม่ว่าจะเป็นกรณีใด คดีฟ้องขับไล่ ถือเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ เพราะเป็นคำขอปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ แม้จะมีการเรียกค่าเสียหาย/ค่าเช่าค้างมาด้วยก็ตาม ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7207/2560 คดีฟ้องขับไล่ไม่ว่าโจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นค่าเช่าจำนวนเท่าใด ก็ยังถือว่าเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์

ต้องฟ้องต่อศาลใด ??

คดีขับไล่เป็นคดีเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ ฟ้องได้ที่ศาลที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ หรือศาลที่จำเลยมีภูมิลำเนา

ข้อสังเกต หากเป็นกรณีฟ้องขับไล่ และเรียกค่าเสียหาย ซึ่งเป็นข้อหาหลักเป็นการขอให้ขับไล่  เป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ต้องยื่นฟ้องต่อศาลจังหวัด แม้จะเรียกค่าเสียหายไม่เกิน 300,000 บาทก็ตาม 

ฟ้องขับไล่จากผิดสัญญาเช่า ต้องพิจารณาข้อหาอย่างไร

ข้อหาหลัก: ผิดสัญญาเช่า + บอกเลิกสัญญาโดยชอบ หัวใจของคดีนี้คือต้องบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบด้วยกฎหมายก่อน ถึงจะมีอำนาจฟ้องขับไล่ได้ วิธีบอกเลิกแตกต่างกันตามสาเหตุ

(ก) ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ต้องปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 560 วรรคสอง คือถ้าค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือระยะยาวกว่านั้น ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ชำระค่าเช่าก่อน ไม่น้อยกว่า 15 วัน เมื่อพ้นกำหนดแล้วยังไม่ชำระ จึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา หากข้ามขั้นตอนนี้ไปบอกเลิกสัญญาทันที การบอกเลิกจะไม่ชอบ และยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 544/2528 ที่วางหลักว่าเมื่อจำเลยค้างค่าเช่ารายเดือน โจทก์ต้องบอกกล่าวให้ชำระก่อนตามมาตรา 560 วรรคสอง การที่โจทก์ข้ามขั้นตอนบอกเลิกสัญญาทันทีจึงไม่มีผล สัญญาเช่ายังไม่ระงับ และโจทก์ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่

ข้อยกเว้น: ถ้าในสัญญาระบุไว้ชัดเจนว่าผิดนัดแล้วสัญญาเลิกทันทีหรือให้สิทธิบอกเลิกได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าว ศาลก็ยอมรับให้ใช้ข้อสัญญานั้นได้ เพราะไม่ใช่เรื่องเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน

(ข) ผิดสัญญาข้ออื่น (เช่น ใช้ทรัพย์ผิดวัตถุประสงค์ ต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต ให้เช่าช่วงโดยไม่ชอบ) ถ้าสัญญากำหนดให้บอกเลิกได้ทันทีเมื่อผิดข้อสัญญาข้อนั้นๆ ก็บอกเลิกได้ทันทีโดยไม่ต้องรอ 15 วัน

(ค) สัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา / ครบกำหนดแล้วเช่าต่อโดยปริยาย (มาตรา 570) — ต้องบอกเลิกตามมาตรา 566 คือบอกกล่าวล่วงหน้าอย่างน้อย 1 งวดค่าเช่า แต่ไม่เกิน 2 เดือน

ข้อหารอง (ที่มักฟ้องรวมมาด้วย)

·      เรียกค่าเช่าค้างชำระ จนถึงวันบอกเลิกสัญญา

·      เรียกค่าเสียหาย/ค่าขาดประโยชน์ นับแต่วันบอกเลิกสัญญาจนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกไปจริง คิดจากอัตราค่าเช่าตามสัญญา หรือถ้าไม่มีสัญญาก็เทียบเคียงจากค่าเช่าทรัพย์สินลักษณะเดียวกันในบริเวณใกล้เคียง

·      ขอให้ขับไล่บริวาร เพื่อให้คำพิพากษาผูกพันไปถึงบุคคลที่อยู่ร่วมหรืออยู่แทนจำเลย ไม่ใช่แค่ตัวจำเลย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

          มาตรา 560  ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

          แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน

          มาตรา 564  อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน

          มาตรา 566  ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

          มาตรา 570  ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

          มาตรา 1336  ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

 

หากท่านใดต้องการสอบถามเพิ่มเติม สามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมทางไลน์ @tanaijim ได้เลยครับ